BVVG: Kaufpreisermittlung

Immer noch sind rund 300.000 ha landwirtschaftlicher Nutzfläche und rund 80.000 ha Forst durch die BVVG zu verkaufen - zu privatisieren. Und das mitten in Europa, in einer gemäßigten Klimazone, hervorragender Infrastruktur, weitgehend korruptionsfreier Verwaltung, geordneter Rechtsprechung, in einem politisch und sozial stabilen Umfeld. Das gibt es auf der ganzen Welt nicht sehr häufig. Grund und Boden ist nur eingeschränkt vermehrbar. Da sind die Begehrlichkeiten groß. Was immer die BVVG macht, sie wird nie alle Kaufinteressenten zufrieden stellen können. So auch nachzulesen in den beiden Entscheidungen des Kammergerichts Berlin (Oberlandesgericht) vom 26.8.2010 (22 U 179/09) und vom gleichen Tag 22 U 202/09, die an dieser Stelle zusammengefasst dargestellt werden sollen und unter: www.rafriepoertner.de kostenfrei abgerufen werden können.  Die Käufer/Landwirte (Kläger) begehren von der BVVG (Beklagte) eine teilweise Rückzahlung des bereits gezahlten Kaufpreises. Aus ihrer Sicht ist der Kaufpreis zu hoch. Die in den Kaufpreis einbezogenen Ausschreibungen fänden ihre Grundlage allein in den Ausschreibungen der BVVG. Der Verkehrswert aber sei ein Durchschnittswert der letzten fünf Jahre. Die beklagte BVVG verweist auf das Recht der Europäischen Gemeinschaft. Ein zu geringer Kaufpreis verstoße gegen beihilferechtliche Vorgaben der EU. Für die Ermittlung des Verkehrswertes seien nach ihrer Auffassung nur die Flächen zu berücksichtigen, die offen auf dem Markt angeboten werden. Der Gutachter habe jedoch den Durchschnitt aller Verkaufspreise in der Region ermittelt. Auch werde nicht berücksichtigt, dass sie - die BVVG - deutlich höhere Preise erziele. Das Kammergericht hebt in den beiden Urteilen hervor, dass bei der Wertermittlung alle im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustandegekommenen Kaufpreise einschließlich der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zu berücksichtigen sind. ”Der landwirtschaftliche Verkehrswert ist also -kurz gefasst - der Wert, der von einem Landwirt an einen anderen Landwirt durchschnittlich erzielt wird” (KG 22 U 202/09, Ziff.4b). Er wird aus der “Streubreite” der bislang erzielten Preise ermittelt. Maßstab ist dabei nicht etwa der beste zu erzielende Preis (KG 22 U 179/09, Ziff. 2aa).  Alle am Markt angebotenen Grundstücke sind in die Wertermittlung einzubeziehen. Nicht nur die Wertermittlung nach Bieterverfahren ist heranzuziehen. Nicht nur die durch die BVVG erzielten Preise sind der Maßstab. Maßgebend ist der gewöhnliche Geschäftsverkehr mit Grundstücken und nicht der von einem bestimmten Anbieterkreis - hier: BVVG - oder einem speziellen Vermarktungsverfahren zu erzielende Preis. Maßstab ist, ob ein angemessenes Aushandeln des Preises erfolgen kann im Sinne eines offenen Anbietens am Markt, also nicht Verkäufe “unter der Hand“. Der Verweis in § 5  Abs. 1 S. 5 der Flächenerwerbsverordnung auf ein Verkehrswertgutachten wäre sinnlos, wenn Maßstab lediglich die von der BVVG erzielten Preise seien sollten. Der EU-Kommission gehe es um ein unabhängiges Gutachten und nicht allein um die durch die BVVG erzielten Preise. Der Europäische Gerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 16.12.2010 (C‑239/09) geurteilt, dass die nationalen Regelungen zur Verkehrswertermittlung durch die nationalen Gerichte angewandt werden können. Das ist bei uns der § 194 Baugesetzbuch in Verbindung mit der Wertermittlungsverordnung, ab dem 1.7.2010 ImmoWertV in Verbindung mit § 5 der Flächenerwerbsverordnung. In beiden Entscheidungen hat das Kammergericht Berlin damit den klagenden Landwirten Recht gegeben. Die beklagte BVVG hat die überhöhten Kaufpreise zu erstatten, und zwar 221.263,49 € bzw. 19.495,44 € . Das Urteil zum Aktenzeichen 22 U 179/09 ist rechtskräftig geworden, bei dem Aktenzeichen 22 U 202/09 hat die BVVG eine Nichtzulassungsbeschwerde zum Bundesgerichtshof eingelegt. Über den Ausgang wird an dieser Stelle berichtet werden.

Dr. von Katte, Rechtsanwalt in Magdeburg und Kamern